| 关键字： |  |
收地VS流拍
在地王变债王的同时,2008年,广州的土地出让市场更是显出寒意。在土地市场连续数月的“沉默”后,6月30日,广州市住宅用地市场一连出让两幅“烂尾地”,但两幅“烂尾地”都是底价成交,荔湾区一幅商业金融闲置地更是遭遇流拍。而这次流拍并不仅仅是今年的唯一。
市场成交持续低迷、融资渠道受阻,以及去年开发商的疯狂拿地,令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年,内地土地市场显得尤为冷清,北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现,并有大量土地以底价成交。
在土地不断流拍,发展商不敢“接手”的同时,发展商手中现有的地块也并不“安全”。从今年7月1日起,国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本将执行。文本规定,受让人应在按合同约定付清全部出让价款后,方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。而广州市国土房管局近日公布《广州市闲置土地处理办法(修订征求意见稿)》公开征求市民意见,其规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征,其费用升幅近40%,备受房地产业界关注。
破发VS暂缓IPO
一度被视为大牛市标杆的内地地产股今年以来风光不再。6月6日,今年第一家登陆香港股市的内地地产股建业地产(00832.HK)上市首日惨遭“破发”,全天竟未能触及2.75港元的招股价。此前,广州昌盛中国、恒大地产先后IPO搁浅。
受河南建业上市反应不佳影响,宝龙、龙湖、美林等准备在香港上市的企业纷纷搁置了近期上市的计划。恒大集团则转道私募基金市场,募集5.06亿美元,缓解了一度紧张的资金压力。
楼价走势迷茫的阶段,房地产股未来的业绩面临诸多不确定性。在A股市场,5月19日上市的杭州地产商滨江集团继创下今年沪深两市首日涨幅最低纪录19.65%后,在随后几天内也跌破了20.31元的发行价格。
今年以来,资本市场上地产股跌势惨烈。万科在去年31.53元高价实现增发后,要回到该价格今年已变得遥不可及。保利地产从去年的最高位98元下跌,按当前价格复权计算,几乎已跌去了3/4。富力地产股价自去年10月至今已从45元左右回落至17元,跌幅近2/3。上市仅8个月的SOHO中国股价也从最高点下跌了60%以上。“买房不如买房地产股”如今已成了深度套牢的代名词。
5月以来,多家上市地产公司先后通过二级市场回购自家股票。包括富力地产联席董事长李思廉、张力,SOHO中国董事长潘石屹,以及李嘉诚在内的众多地产巨头纷纷回购自家股票,试图稳定市场信心,但效果至今尚不明显。
信贷收紧VS打“三假”
进入2007年下半年,银行对地产企业的贷款利率普遍出现上调,地产开发贷款利率都在基准利率之上。对于高度依赖银行贷款的发展商而言,紧缩政策对其资金链带来极大的压力。特别是许多发展商在去年采取激进策略,频频高价圈地,一方面要面临巨额地价款的支付压力,另一方面银行的紧缩政策也使其很难贷到款。
信贷收紧导致银行整体放贷利率走高的同时,民间借贷利率对地产开发商也进一步走高。在福建、浙江沿海一带,民间放贷给房地产的开发贷款月利率普遍都在2分以上,对应的年利率是24%,较央行规定的1年期基准利率要高出10个以上的百分点。
一些开发商为防止资金链断裂,开始在申请贷款的过程中采取“三假”做法,以“假按揭”、“假首付”、“假房价”,串通部分银行相关人员获取银行贷款。
为防范金融风险,打击发展商通过上述三假等不规范行为套取银行贷款的行为,银监会于6月向商业银行下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》,对房地产贷款进行更为严格的约束。而发展商的资金链则面临更为严峻的考验。
小长假VS营销之变
已经实行7年的“五一黄金周”休假从今年起取消,代之以清明、端午和中秋各放假1天。
连续低迷数月之后,清明“小黄金周”的回暖行情却令人始料不及。清明几天也天气晴朗,再加上部分发展商启动了优惠促销,使得首个清明假期楼市成为今年的“破冰”之节。
“清明该冷不冷,五一该热不热”。而在发展商更为重视的“五一”假期,尽管前后有多达107个楼盘大举投放广告,但五一“小长假”并没有相应的旺起来。市民看得多买得少,虽然许多楼盘人气大幅回升,但成交额却远不能达到原来七天长假的水平。观望的气氛更是在地震发生后延续到端午假期,多数发展商在端午期间并没有推出特别的促销优惠,更多地将其看成是普通周末的“加长版”。
在长假制度改革后,过去发展商把“五一”、“十一”两大黄金周作为两大战役,基本上可以完成全年销售任务的一大部分的时代一去不复返,营销观念和手段都面临着转折。许多专家表示,在长假制度改革后,发展商对开盘推售时间节点的关注应当让位于新颖的营销手法,借鉴部分楼盘清明卖楼的新经验,抓住一切节假日和特殊时间段的机遇打好阵地战,谋求“积小胜为大胜”。
.jpg)
